Panduan Referensi

Glosarium Izin & Lisensi Properti Bali

Kamus komprehensif istilah properti, real estat, dan hukum Indonesia. Pengetahuan penting bagi siapa saja yang berinvestasi atau memiliki properti di Bali.

Izin & Lisensi Kepemilikan & Hak Atas Tanah Zonasi & Perencanaan Hukum & Pemerintah Perpajakan

Izin & Lisensi

(7 istilah)

NIB

Nomor Induk Berusaha — Business Identification Number

Izin & Lisensi

Apa itu NIB (Nomor Induk Berusaha)?

NIB (Nomor Induk Berusaha) adalah identitas pelaku usaha yang diterbitkan oleh Lembaga OSS setelah pelaku usaha melakukan Pendaftaran. NIB wajib dimiliki oleh setiap pelaku usaha, termasuk pemilik properti sewa jangka pendek.

Mengapa NIB diperlukan untuk sewa properti di Bali?

NIB wajib dimiliki karena Anda tidak dapat menjalankan bisnis secara legal di Indonesia tanpa NIB. NIB adalah langkah pertama dalam rantai perizinan—tanpa NIB, Anda tidak dapat mengajukan Sertifikat Standar Pariwisata atau mendaftarkan properti Anda secara legal di Airbnb.

Terkait:OSS Sertifikat Standar Pariwisata PT PMA

Sertifikat Standar Pariwisata

Sertifikat Standar Pariwisata — Tourism Standard Certificate

Izin & Lisensi

Apa itu Sertifikat Standar Pariwisata?

Sertifikat Standar Pariwisata adalah pendaftaran usaha pariwisata saat ini berdasarkan sistem perizinan berbasis risiko Indonesia, yang menggantikan TDUP lama pada tahun 2021. Diatur oleh PP No. 5/2021 dan UU No. 6/2023 (UU Cipta Kerja), Sertifikat Standar ini mengizinkan properti Anda untuk kegiatan pariwisata termasuk sewa liburan jangka pendek dan diperoleh melalui sistem OSS berdasarkan klasifikasi risiko bisnis Anda.

Mengapa sewa liburan di Bali memerlukan Sertifikat Standar Pariwisata?

Sertifikat Standar Pariwisata wajib untuk Airbnb dan platform sewa jangka pendek lainnya di Bali. Tanpa pendaftaran pariwisata Sertifikat Standar yang tepat, properti Anda tidak dapat didaftarkan secara legal untuk tujuan pariwisata. Klasifikasi risiko Anda menentukan apakah Anda memerlukan sertifikat yang dideklarasikan sendiri atau diverifikasi pemerintah.

Terkait:NIB OSS Zona Pink TDUP (Lama)

TDUP (Lama)

Tanda Daftar Usaha Pariwisata — Tourism Business Registration Certificate (Replaced)

Izin & Lisensi

Apa itu TDUP (Tanda Daftar Usaha Pariwisata)?

TDUP (Tanda Daftar Usaha Pariwisata) adalah sertifikat pendaftaran usaha pariwisata yang digunakan di Indonesia hingga tahun 2021. TDUP telah digantikan oleh Sertifikat Standar Pariwisata berdasarkan sistem perizinan berbasis risiko Indonesia (PP No. 5/2021 dan UU No. 6/2023). Sistem baru mengkategorikan bisnis berdasarkan tingkat risiko dan memproses aplikasi melalui sistem OSS.

Apakah TDUP masih berlaku untuk sewa properti di Bali?

TDUP tidak lagi diterbitkan sebagai izin terpisah. Jika Anda memiliki TDUP yang masih berlaku, periksa dengan otoritas setempat tentang statusnya dalam sistem baru. Semua aplikasi izin pariwisata baru harus menggunakan proses Sertifikat Standar Pariwisata melalui OSS.

Terkait:Sertifikat Standar Pariwisata NIB OSS

PBG

Persetujuan Bangunan Gedung — Building Approval

Izin & Lisensi

Apa itu PBG (Persetujuan Bangunan Gedung)?

PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) adalah izin persetujuan bangunan di Indonesia yang menggantikan IMB lama sejak tahun 2021. PBG menyatakan bahwa konstruksi bangunan Anda memenuhi kode bangunan Indonesia, standar keselamatan, dan sesuai untuk penggunaan yang dimaksudkan termasuk sewa liburan.

Mengapa PBG diperlukan untuk properti sewa di Bali?

PBG diperlukan untuk setiap konstruksi baru atau renovasi besar di Bali. Untuk properti sewa, PBG yang valid mengonfirmasi bahwa struktur bangunan aman untuk hunian komersial dan memenuhi semua peraturan bangunan Indonesia untuk akomodasi tamu.

Terkait:IMB SLF Kode Bangunan

IMB

Izin Mendirikan Bangunan — Building Construction Permit (Legacy)

Izin & Lisensi

Apa itu IMB (Izin Mendirikan Bangunan)?

IMB (Izin Mendirikan Bangunan) adalah sistem izin konstruksi bangunan lama yang digunakan di Indonesia sebelum 2021, sekarang digantikan oleh PBG. Sertifikat IMB yang masih berlaku tetap diakui untuk properti yang dibangun sebelum transisi, tetapi aplikasi izin bangunan baru harus menggunakan sistem PBG.

Apakah IMB saya masih berlaku untuk properti Bali saya?

Jika properti Bali Anda memiliki IMB lama, itu tetap berlaku kecuali sudah kedaluwarsa. Periksa tanggal kedaluwarsa IMB Anda dan kondisi yang terlampir. Untuk konstruksi baru atau renovasi besar, Anda harus mengajukan PBG, bukan IMB.

Terkait:PBG SLF

SLF

Sertifikat Laik Fungsi — Certificate of Functional Worthiness

Izin & Lisensi

Apa itu SLF (Sertifikat Laik Fungsi)?

SLF (Sertifikat Laik Fungsi) adalah sertifikat kelayakan fungsi di Indonesia, yang mengonfirmasi bahwa bangunan yang sudah selesai aman untuk ditempati dan digunakan. SLF diterbitkan setelah inspeksi fisik memverifikasi bahwa bangunan sesuai dengan rencana yang disetujui dan memenuhi semua persyaratan keselamatan.

Mengapa SLF penting untuk sewa liburan di Bali?

SLF adalah langkah terakhir dalam kepatuhan bangunan untuk properti Bali. SLF diperlukan untuk menunjukkan bahwa properti Anda aman untuk tamu dan memenuhi persyaratan hukum untuk operasi sewa. Tanpa SLF yang valid, bangunan Anda mungkin tidak disetujui untuk penggunaan sewa liburan komersial.

Terkait:PBG Sertifikat Keselamatan Kebakaran

OSS

Online Single Submission — Online Single Submission System

Izin & Lisensi

Apa itu OSS (Online Single Submission) di Indonesia?

OSS (Online Single Submission) adalah platform online pemerintah Indonesia untuk perizinan dan izin usaha. NIB, Sertifikat Standar Pariwisata, dan banyak izin usaha lainnya diperoleh melalui sistem OSS berdasarkan kerangka perizinan berbasis risiko Indonesia.

Bagaimana cara mendapatkan izin sewa liburan melalui OSS?

OSS menyederhanakan aplikasi izin di Indonesia tetapi memerlukan dokumentasi dan pendaftaran bisnis yang tepat. Sistem OSS memverifikasi kepatuhan bisnis dan zonasi dan menentukan klasifikasi risiko Anda, yang memengaruhi apakah Sertifikat Standar Anda dideklarasikan sendiri atau memerlukan verifikasi pemerintah.

Terkait:NIB Sertifikat Standar Pariwisata Izin Usaha

Kepemilikan & Hak Atas Tanah

(4 istilah)

SHM

Sertifikat Hak Milik — Freehold Certificate / Certificate of Ownership

Kepemilikan & Hak Atas Tanah

Apa itu SHM (Sertifikat Hak Milik)?

SHM (Sertifikat Hak Milik) adalah bentuk kepemilikan tanah terkuat di Indonesia, yang mewakili hak milik penuh tanpa batas waktu. Sertifikat SHM hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia dan badan hukum Indonesia tertentu yang disetujui—warga negara asing tidak dapat memiliki hak SHM secara langsung.

Bisakah orang asing memiliki properti SHM di Bali?

Orang asing tidak dapat memiliki SHM secara langsung berdasarkan hukum Indonesia. Properti Bali dengan sertifikat SHM sering menggunakan pengaturan nominee (berisiko secara hukum) atau harus dikonversi ke struktur kepemilikan lain seperti HGB atau Hak Pakai untuk investasi asing.

Terkait:HGB Hak Pakai Nominee

HGB

Hak Guna Bangunan — Right to Build / Building Rights Certificate

Kepemilikan & Hak Atas Tanah

Apa itu HGB (Hak Guna Bangunan)?

HGB (Hak Guna Bangunan) adalah hak atas tanah di Indonesia yang memberikan hak untuk membangun dan memiliki bangunan di atas tanah hingga 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun lagi. Sertifikat HGB dapat dimiliki oleh perusahaan Indonesia, termasuk PT PMA (perusahaan milik asing), menjadikannya kendaraan hukum utama untuk kepemilikan properti asing.

Mengapa HGB penting untuk investor properti asing di Bali?

HGB adalah kendaraan utama untuk investasi asing di real estat Indonesia. Investor asing menggunakan perusahaan PT PMA dengan sertifikat HGB untuk memiliki properti secara legal di Bali. Berbeda dengan SHM, HGB memungkinkan orang asing memiliki kepemilikan legal melalui struktur korporat.

Terkait:PT PMA SHM Sertifikat Tanah

Hak Pakai

Hak Pakai — Right to Use

Kepemilikan & Hak Atas Tanah

Apa itu Hak Pakai dalam hukum properti Indonesia?

Hak Pakai adalah hak atas tanah di Indonesia yang memungkinkan pemegangnya untuk menggunakan dan menempati tanah untuk jangka waktu tertentu (hingga 25 tahun, dapat diperpanjang). Berbeda dengan SHM dan HGB, Hak Pakai dapat dimiliki langsung oleh orang asing untuk tujuan tempat tinggal, menjadikannya opsi unik untuk kepemilikan asing individu.

Bisakah orang asing memiliki properti Hak Pakai di Bali?

Hak Pakai adalah salah satu dari sedikit cara legal bagi orang asing untuk memiliki hak properti langsung atas nama mereka sendiri di Bali. Namun, Hak Pakai terbatas pada jenis properti tertentu dan penggunaan tempat tinggal, sehingga mungkin tidak cocok untuk operasi sewa liburan komersial.

Terkait:SHM HGB Kepemilikan Asing

Hak Sewa

Hak Sewa — Leasehold / Rental Right

Kepemilikan & Hak Atas Tanah

Apa itu Hak Sewa (leasehold) di Bali?

Hak Sewa adalah perjanjian sewa jangka panjang di Indonesia, biasanya 25+ tahun, yang memberikan hak penggunaan properti tanpa pengalihan kepemilikan. Hak Sewa adalah struktur paling umum untuk orang asing yang berinvestasi di villa Bali, memungkinkan mereka mengendalikan dan mendapat keuntungan dari properti tanpa kerumitan kepemilikan.

Apakah Hak Sewa struktur investasi yang aman untuk villa Bali?

Hak Sewa adalah struktur hukum paling umum untuk investor villa asing di Bali. Perjanjian Hak Sewa yang terstruktur dengan baik memberikan keamanan dan kontrol tanpa risiko hukum dari pengaturan kepemilikan nominee. Selalu minta perjanjian sewa ditinjau oleh Notaris yang berkualifikasi.

Terkait:Perjanjian Sewa Notaris

Zonasi & Perencanaan

(4 istilah)

RDTR

Rencana Detail Tata Ruang — Detailed Spatial Planning

Zonasi & Perencanaan

Apa itu RDTR (Rencana Detail Tata Ruang)?

RDTR (Rencana Detail Tata Ruang) adalah rencana tata ruang detail Indonesia yang menentukan kegiatan apa yang diizinkan di tingkat blok dan persil. Sejak 2025, RDTR menjadi dasar hukum yang digunakan oleh sistem OSS (Online Single Submission) untuk memvalidasi lokasi usaha. Peta RDTR Bali menunjuk zona berdasarkan warna—pink untuk pariwisata, kuning untuk pertanian, dan hijau untuk kawasan lindung.

Mengapa zonasi RDTR penting untuk sewa liburan di Bali?

Zonasi RDTR fundamental untuk legalitas properti di Bali. Jika properti Anda berada di zona RDTR yang salah (kuning atau hijau), tidak ada izin yang dapat membuat sewa jangka pendek legal. Selalu verifikasi zonasi RDTR sebelum membeli atau menyewa properti untuk tujuan sewa liburan.

Terkait:Zona Pink Zona Kuning Zona Hijau

Zona Pink

Kawasan Pariwisata — Tourism Zone

Zonasi & Perencanaan

Apa itu Zona Pink (Kawasan Pariwisata) dalam zonasi Bali?

Zona Pink (Kawasan Pariwisata) mengacu pada area yang ditunjuk untuk kegiatan pariwisata dan komersial di peta zonasi RDTR Bali. Sewa liburan jangka pendek hanya diizinkan di area Zona Pink ketika properti memiliki izin NIB dan Sertifikat Standar Pariwisata yang tepat.

Bisakah saya mengoperasikan Airbnb secara legal di luar Zona Pink Bali?

Hanya properti di area Zona Pink yang dapat mengoperasikan sewa liburan jangka pendek secara legal di Bali. Sekitar 60% properti Bali TIDAK berada di Zona Pink. Jika properti Anda berada di luar Zona Pink, Anda tidak dapat mendaftarkannya secara legal di Airbnb terlepas dari izin lain yang diperoleh.

Terkait:RDTR Sertifikat Standar Pariwisata Sertifikat Zonasi

Zona Kuning

Kawasan Pertanian — Agricultural Zone

Zonasi & Perencanaan

Apa itu Zona Kuning (Kawasan Pertanian) di Bali?

Zona Kuning (Kawasan Pertanian) mengacu pada area yang ditunjuk untuk penggunaan pertanian di peta zonasi RDTR Bali. Sewa liburan jangka pendek dilarang keras di area Zona Kuning terlepas dari izin apa pun yang diperoleh, karena zona ini dicadangkan untuk kegiatan pertanian.

Mengapa sewa liburan Zona Kuning ilegal di Bali?

Sewa liburan Zona Kuning ilegal di Bali karena area ini ditunjuk untuk pertanian, bukan pariwisata. Sekitar 80% Canggu berada di Zona Kuning meskipun populer untuk sewa liburan. Properti di Zona Kuning tidak dapat mengoperasikan sewa jangka pendek secara legal dan menghadapi risiko penegakan.

Terkait:RDTR Zona Pink Pelanggaran Zonasi

Zona Hijau

Kawasan Lindung — Protected Zone

Zonasi & Perencanaan

Apa itu Zona Hijau (Kawasan Lindung) di Bali?

Zona Hijau (Kawasan Lindung) mengacu pada area perlindungan lingkungan di peta zonasi RDTR Bali dengan pembatasan bangunan dan kegiatan yang ketat. Tidak ada kegiatan komersial termasuk sewa liburan yang diizinkan di area Zona Hijau, yang dicadangkan untuk konservasi lingkungan.

Bisakah Anda membangun atau mengoperasikan sewa di Zona Hijau Bali?

Zona Hijau adalah kategori zonasi paling ketat di Bali. Bahkan konstruksi tempat tinggal mungkin dibatasi di area Zona Hijau. Properti di Zona Hijau memiliki pilihan yang sangat terbatas dan tidak dapat digunakan untuk sewa liburan atau sebagian besar tujuan komersial.

Terkait:RDTR Izin Lingkungan

Hukum & Pemerintah

(7 istilah)

PT PMA

Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing — Foreign Investment Company

Hukum & Pemerintah

Apa itu PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing)?

PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) adalah perusahaan investasi asing yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia. PT PMA dapat memiliki hak atas tanah HGB dan mengoperasikan bisnis termasuk sewa properti, menjadikannya kendaraan hukum utama bagi orang asing untuk memiliki dan mengoperasikan real estat di Indonesia.

Mengapa investor asing memerlukan PT PMA untuk properti Bali?

PT PMA adalah kendaraan hukum utama untuk investasi properti asing yang signifikan di Indonesia. Melalui PT PMA, orang asing dapat secara legal memiliki sertifikat tanah HGB, mengoperasikan bisnis sewa liburan, dan memperoleh izin yang diperlukan seperti NIB. Pendirian PT PMA memerlukan investasi modal minimum dan persetujuan BKPM.

Terkait:HGB NIB BKPM

Nominee

Nominee — Nominee Ownership Structure

Hukum & Pemerintah

Apa itu kepemilikan nominee dalam properti Indonesia?

Kepemilikan nominee adalah pengaturan di mana warga negara Indonesia memegang hak atas properti (biasanya SHM) atas nama orang asing. Meskipun struktur nominee umum digunakan di Bali, pengadilan Indonesia telah memutuskan pengaturan ini ilegal karena menghindari pembatasan kepemilikan asing berdasarkan hukum Indonesia.

Apakah kepemilikan nominee aman untuk investasi properti di Bali?

Kepemilikan nominee BERISIKO TINGGI dan harus dihindari. Nominee Indonesia adalah pemilik legal dan dapat menjual, menggadaikan, atau menolak untuk mentransfer properti. Ketika nominee meninggal, ahli warisnya yang mewarisi—bukan Anda. Gunakan alternatif legal seperti PT PMA dengan HGB atau Hak Pakai daripada pengaturan nominee.

Terkait:SHM PT PMA Hak Pakai

BPN

Badan Pertanahan Nasional — National Land Agency

Hukum & Pemerintah

Apa itu BPN (Badan Pertanahan Nasional)?

BPN (Badan Pertanahan Nasional) adalah Badan Pertanahan Nasional Indonesia yang bertanggung jawab atas administrasi, pendaftaran, dan sertifikasi tanah. BPN memelihara catatan resmi semua kepemilikan tanah di Indonesia, termasuk sertifikat SHM, HGB, dan Hak Pakai.

Mengapa verifikasi BPN penting untuk pembelian properti Bali?

Semua kepemilikan properti yang sah di Indonesia terdaftar di BPN. Sebelum membeli properti di Bali, verifikasi hak memerlukan pengecekan catatan resmi BPN untuk mengonfirmasi bahwa penjual adalah pemilik legal dan tidak ada pembebanan atau sengketa pada sertifikat tanah.

Terkait:Sertifikat Tanah SHM HGB

PPAT

Pejabat Pembuat Akta Tanah — Land Deed Official

Hukum & Pemerintah

Apa itu PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah)?

PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) adalah pejabat akta tanah berlisensi khusus di Indonesia yang berwenang membuat dokumen transaksi tanah resmi. Semua transfer dan penjualan properti di Indonesia harus dilakukan di hadapan PPAT agar sah secara hukum.

Mengapa Anda memerlukan PPAT untuk transaksi properti Bali?

Transaksi properti legal di Bali memerlukan dokumentasi PPAT agar transfer valid. Akta yang ditandatangani PPAT (AJB) memberikan dokumentasi siap pengadilan dan diperlukan untuk pendaftaran di BPN. Selalu gunakan PPAT berlisensi untuk pembelian properti.

Terkait:Notaris AJB Sertifikat Tanah

Notaris

Notaris — Notary Public

Hukum & Pemerintah

Apa itu Notaris dalam hukum Indonesia?

Notaris adalah pejabat publik di Indonesia yang berwenang untuk mengotentikasi dokumen, membuat akta resmi, dan memberikan layanan hukum. Notaris berbeda dari PPAT, meskipun banyak profesional hukum Indonesia memegang kedua gelar dan dapat menangani transaksi tanah maupun non-tanah.

Kapan Anda memerlukan Notaris untuk urusan properti Bali?

Notaris diperlukan untuk banyak dokumen hukum di Indonesia termasuk pembentukan perusahaan PT PMA, perjanjian sewa (Hak Sewa), dan surat kuasa. Untuk pembelian properti, Anda biasanya memerlukan Notaris dan PPAT, atau profesional yang memegang kedua gelar.

Terkait:PPAT Akta

AJB

Akta Jual Beli — Deed of Sale and Purchase

Hukum & Pemerintah

Apa itu AJB (Akta Jual Beli)?

AJB (Akta Jual Beli) adalah akta jual beli resmi di Indonesia yang mentransfer kepemilikan properti dari penjual ke pembeli. AJB harus dilakukan di hadapan PPAT berlisensi dan diperlukan untuk semua penjualan properti agar sah secara hukum.

Mengapa AJB penting untuk pembelian properti Bali?

Tanpa AJB yang tepat, transfer kepemilikan properti tidak lengkap secara hukum di Indonesia. Saat membeli properti Bali, selalu verifikasi keaslian AJB dan rantai kepemilikan lengkap. AJB diperlukan untuk memperbarui catatan kepemilikan di BPN.

Terkait:PPAT Sertifikat Tanah Transfer Properti

PP No. 6/2025

Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2025 — Government Regulation Number 6 of 2025

Hukum & Pemerintah

Apa itu PP No. 6/2025 untuk sewa liburan Indonesia?

PP No. 6/2025 (Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2025) adalah peraturan pemerintah Indonesia yang mewajibkan semua properti sewa jangka pendek memiliki izin usaha (NIB) dan pendaftaran pariwisata (Sertifikat Standar Pariwisata) yang valid. PP No. 6/2025 mengamanatkan bahwa agen perjalanan online memverifikasi kepatuhan properti.

Bagaimana PP No. 6/2025 memengaruhi sewa Airbnb Bali?

PP No. 6/2025 KRITIS untuk sewa liburan Bali. Tenggat waktu penegakan adalah 31 Maret 2026. Properti yang tidak patuh tanpa NIB dan Sertifikat Standar Pariwisata yang valid akan dihapus dari Airbnb, Booking.com, dan platform perjalanan online lainnya.

Terkait:NIB Sertifikat Standar Pariwisata Kepatuhan Airbnb

Perpajakan

(1 istilah)

PBB

Pajak Bumi dan Bangunan — Land and Building Tax

Perpajakan

Apa itu PBB (Pajak Bumi dan Bangunan)?

PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) adalah pajak tanah dan bangunan tahunan yang dibayarkan kepada pemerintah Indonesia. Tanda terima pajak PBB (disebut SPPT) berfungsi sebagai bukti kepemilikan berkelanjutan, kepatuhan pajak, dan dapat membantu memverifikasi batas properti.

Mengapa Anda harus memeriksa catatan PBB sebelum membeli properti Bali?

Verifikasi setidaknya 5 tahun tanda terima pajak PBB selama uji tuntas properti di Bali. Pajak PBB yang belum dibayar dapat mengakibatkan penalti, komplikasi dengan transfer kepemilikan, dan mungkin menunjukkan sengketa kepemilikan. Tanda terima PBB juga membantu memverifikasi bahwa batas properti sesuai dengan sertifikat.

Terkait:SPPT Pajak Properti

Butuh Bantuan Memahami Status Properti Anda?

Laporan verifikasi kami menjelaskan dengan tepat izin apa yang Anda miliki, mana yang Anda butuhkan, dan status zonasi properti Anda dalam bahasa yang sederhana.

Ajukan Penilaian Ajukan Pertanyaan

Verifikasi Properti di Seluruh Wilayah Bali

Kami membantu memverifikasi properti dan menjelaskan persyaratan kepatuhan di seluruh Bali:

CangguSeminyakUbudUluwatuSanurKutaJimbaranNusa DuaTabananKarangasemBulelengGianyar